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Aufklärungspflichtverletzung des Verkäufers beim Grundstücksverkauf

Dass ein Verkäufer auch bereits vor dem Abschluss eines späteren Kaufvertrages seinen Vertragspartner nicht über wesentliche Umstände im Zusammenhang mit der Kaufsache im Unklaren lassen darf, ist allseits bekannt. Im Rahmen dessen kommt es jedoch immer wieder vor, dass darüber gestritten wird, ob der Verkäufer durch Übergabe von Informationsmaterial seiner dahingehenden Verpflichtung nachgekommen ist.

Ein schönes Beispiel hierfür ist eine neuere Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 11.11.2011, V ZR 245/10), welcher folgender vereinfacht dargestellten Sachverhalt zu Grunde lag: Der Verkäufer eines Grundstücks übergab dem späteren Käufer vor Vertragsschluss eine Objekt-Lagebeschreibung, in welcher zur Größe ausdrücklich auf die Umfriedung des Grundstücks mit Zaun und Eingangstor hingewiesen wurde sowie Finanzierungsunterlagen, die für die Finanzierung des Kaufpreises durch die Bank des Käufer benötigt wurden. In den Finanzierungsunterlagen waren unter anderem Lagepläne zum Grundstück enthalten, aus welchen entnommen werden konnte, dass die Umfriedung/der Zaun auch 185 m² des Nachbargrundstückes mit einschloss. In dem Kaufvertrag haben die Parteien die Gewährleistung ausgeschlossen. Letztendlich begehrte der Käufer von den Verkäufer Schadensersatz, da er ihn nicht über die wahren Grundstücksgrenzen aufgeklärt hat und der Käufer nach seiner Behauptung bei Aufklärung über die wahre Grundstücksabmessung das Grundstück zu einem günstigeren Kaufpreis erworben hätte. Das Gericht verfestigte insoweit nochmals seine Rechtsprechung dahingehend, dass ein Verkäufer verpflichtet ist, seinen Vertragspartner „über solche Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck des anderen vereiteln können und daher für den Entschluss eines verständigen Käufers von wesentlicher Bedeutung sind, sofern er eine Mitteilung nach der Verkehrsauffassung erwarten kann“. Dass die wahre Grundstücksgröße/Abmessung aus den Unterlagen in den Finanzierungsunterlagen hervorgeht, reicht vorliegend nicht aus, da der Verkäufer aufgrund der Objekt-Lagebeschreibung, welche die Grundstücksabmessung durch die Einfriedung konkretisierte, nicht davon ausgehen konnte, dass der Käufer in den zu einen anderen Zweck übergebenen Unterlagen, nämlich der Finanzierung des Kaufpreises, Nachforschungen über den wahren Grundstücksverlauf anstellt, so dass der Verkäufer diesen hätte darüber aufklären müssen. Zur Klärung der Höhe des Schadensersatzes verwies der BGH die Sache an die Vorinstanz zurück.

Sollten Sie im Streit mit Ihrem Vertragspartner über Mängel an der Kaufsache sein, sollte fachkundiger Rat im Kaufrecht in Anspruch genommen werden, um auch unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung zu Ihrem Recht zu kommen.  Rechtsanwalt Steffen Reichwald, Berliner Straße 32, 16515 Oranienburg, Tel.: 03301/201520

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Gewährleistung / arglistige Täuschung beim Grundstücksverkauf

Dass ein Verkäufer dem Käufer nicht bewusst über wesentliche Eigenschaften der Kaufsache täuschen darf, um zu einem Vertragsschluss zu kommen, versteht sich von selbst. Fraglich ist hierbei jedoch in der Vielzahl der Fälle, ob er ungefragt Angaben hierüber machen muss und inwieweit letztendlich dem Verkäufer bewiesen werden kann, dass er von Mängeln an der Kaufsache Kenntnis hatte. Beispielgebend hierfür ist eine neuere Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 16.03.2012-VZR 18/11), welcher folgender vereinfacht dargestellten Sachverhalt zu Grunde lag. Der Verkäufer verkaufte dem Käufer ein Grundstück mit Wohnhaus, dessen Keller zur Nutzung als Wohnraum ausgebaut gewesen ist. Bei der Besichtigung der Kaufsache durch den Käufer waren im Keller Feuchtigkeitsflecken zu erkennen, zu dessen Ursachen der Verkäufer auf ausdrückliche Nachfrage seine Vermutung mitteilte, dass diese aus einem Wasserrohrbruch vor einigen Wochen resultierten. Ob dies tatsächlich die Ursache war, wusste der Verkäufer nicht. Nach dem Abschluss des Kaufvertrages und der Übergabe des Grundstückes stellte der Käufer fest, dass die Ursache der Wasserflecken eine mangelhafte Abdichtung des Bauwerks ist und forderte letztendlich von dem Verkäufer die Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 132.000,00 € für die Erstellung einer ordnungsgemäßen Abdichtung des Bauwerks. Im Kaufvertrag haben die Parteien einen Gewährleistungsausschluss für Mängel u.a des Gebäudes mit Ausnahme für vorsätzlich zu vertretende oder arglistig verschwiegene Mängel vereinbart. Ein Anspruch des Käufers auf den begehrten Schadensersatz bestünde daher nur, wenn der Verkäufer u.a. den Mangel arglistig verschwiegen hätte. Grundsätzlich besteht eine Pflicht des Verkäufers zur Offenbarung von verborgenen Mängeln oder Umständen, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen, nur, wenn sie für den Entschluss des Käufers zum Erwerb Bedeutung haben. Bei Mängeln die ohne weiteres erkennbar und einer Besichtigung zugänglich sind, besteht in der Regel keine Offenbarungspflicht des Verkäufers, wobei er jedoch verpflichtet ist, Fragen des Käufers richtig und vollständig zu beantworten. Macht der Verkäufer insoweit eine unrichtige Angaben, muss (jedoch) des weiteren geprüft werden, ob er diese Angaben in dem Glauben gemacht hat, dass diese nach seinem Verständnis richtig sind und ob seinen Angaben tatsächliche Grundlagen zu Grunde liegen. Unter Berücksichtigung dessen, wies das Gericht die Klage des Käufers ab, da im konkreten Fall nicht festgestellt oder gar angenommen werden konnte, dass der Verkäufer bewusst falsche Angaben zu der Kaufsache machte und weil für den Käufer ersichtlich war, dass er lediglich Vermutungen geäußert hat. Sollten Sie im Streit mit Ihrem Vertragspartner über Mängel an der Kaufsache sein und u.a. ein Anspruch auf Schadensersatz, Rücktritt oder gar Minderung im Kaufrecht in Betracht kommen, sollte fachkundiger Rat in Anspruch genommen werden, um auch unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung zu Ihrem Recht zu kommen.

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Fitness-Studiovertrag auf dem Prüfstand der Rechtsprechung

Da heutzutage immer mehr Menschen ihre Freizeit mit sportlichen Aktivitäten verbringen, verwundert es nicht, dass im Rahmen dessen die Anzahl der Verträge von so genannten Fitness-Studios zu nehmen und daher auch hieraus Streitigkeiten erwachsen, welche die Gerichte beschäftigen. In der Mehrzahl der Fälle geht es hierbei darum, dass der gewerbliche Anbieter dieser Leistung Vertragsklauseln gegenüber dem Verbraucher zum Gegenstand der Vereinbarung macht, welche eine vertragliche (Anfangs-) Laufzeit, z.B. 24-Monate, vorsehen und Regelungen zum (vorzeitigen) Kündigungsrecht des Verbrauchers statuieren, welche gelegentlich den Verbraucher unangemessen benachteiligen und daher unwirksam sein können ( § 307 I BGB). In diesem Zusammenhang liegt nunmehr eine weitere aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs (im weiteren BGH), Urteil vom 08.02.2012, Akz.: XII ZR 42/10) vor, welche über die Wirksamkeit der nachfolgenden Vertragsklausel zu entscheiden hatte: „Der Nutzer kann den Vertrag mit Wirkung des Eingangs bei dem … kündigen, wenn er krankheitsbedingt für die restliche Vertragslaufzeit die Einrichtung des Centers nicht nutzen kann. Zur Wirksamkeit der Kündigung ist erforderlich, das sie unverzüglich, spätestens binnen 2 Wochen nach Kenntnis des die Kündigung rechtfertigenden Umstandes erfolgt und der Kündigungserklärung ein ärztliches Attest beigefügt wird, aus dem sich nachvollziehbar die Erkrankung/gesundheitliche Beeinträchtigung ergibt, die einer Nutzung entgegenstehen soll." Der Verbraucher (Beklagte) hat den Vertrag vor Ablauf der Vertragsdauer von 24 Monaten aus gesundheitlichen Gründen beim Unternehmer (Kläger) gekündigt und ein ärztliches Attest beigefügt, welches dies ohne Angabe der Art der Erkrankung bescheinigte. Der Kläger, welcher den Beklagten auf Zahlung des Nutzungsentgelts verklagte, vertrat die Ansicht, dass eine (fristgerechte) Kündigung in den ersten zwei Jahren nicht möglich sei und ein (Sonder-) Kündigungsrecht nicht bestünde, da in dem Attest keine Angaben über die konkrete Art der Erkrankung gemacht worden. Erstmals stellte der BGH entgegen anders lautender Rechtsprechung klar, dass ohne Vorliegen weitergehender als der im Gesetz dargelegten Gründe, nämlich einer langfristigen Vertragsbindung (§ 309 Nr. BGB), eine zumindest anfängliche Vertragszeit von 24 Monaten zulässig sei. Letztendlich entschied das Gericht zu Gunsten des Verbrauchers und wies die Klage ab, da die oben genannte Klausel des Klägers den Beklagten unangemessen benachteiligt und daher unwirksam ist, weil durch diese der (rechtlich fehlerhafte) Eindruck erweckt wird, dass ein Kündigungsrecht nur bestünde, wenn eine Erkrankung vorliegt; die Anforderungen an das ärztliche Attest zu hoch sind und kein Anspruch auf Angabe der konkreten Erkrankung bestünde sowie die Kündigungsfrist von 2 Wochen nach Kenntnis des Kündigungsgrundes zu kurz ist. Sollten Sie im Streit mit ihrem Vertragspartner sein, sollte fachkundiger Rat in Anspruch genommen werden, um auch unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung zu ihrem Recht zu kommen.

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E-Bay Kaufverträge im Lichte der Rechtsprechung

Dem Fortschritt der Technik sowie dem Geschäftsgebaren im Allgemeinen ist es geschuldet, dass immer mehr Menschen Verträge Online abschließen, im Rahmen dessen sie in der Regel weder ihren Vertragspartner persönlich gegenübertreten noch die Ware zuvor in Augenschein nehmen. Um so mehr Vertrauen setzt der Verbraucher daher in die Angaben derjenigen Personen, welche als Verkäufer die Kaufsache z.B. bei eBay anpreist und verkauft, weshalb der Schutz dieses Vertrauens letztendlich auch seinen Niederschlag in der Rechtsprechung findet. Beispielgebend hierfür ist eine neuere Entscheidung des Bundesgerichtshofs (im weiteren BGH genannt) vom 28.03.2012, Akz.: VIII ZR 244/10. In dem nachfolgend vereinfacht dargestellten dem Gericht vorliegenden Fall, hatte eine Privatperson unter Ausschluss der Gewährleistung ein gebrauchtes besonders wertvolles Handy, welches im Original für 24.000,00 € gehandelt wird, zu einem Startpreis von 1,00 € angeboten und insoweit akribisch zu dem Zustand der Sache Angaben gemacht, ohne zu offenbaren, dass es sich um ein Plagiat handelt. Der Kläger/Verbraucher ersteigerte als Höchstbietender das Handy für 782,00 € und begehrte letztendlich Schadensersatz von dem Verkäufer in Höhe des marktüblichen Preises (24.000,00 €) abzüglich des bereits gezahlten Kaufpreises (782,00 €), da die Kaufsache kein Original gewesen ist. Die Vorinstanzen haben die Klage des Verbrauchers abgewiesen, da der Preis des Handys zu dem (marktüblichen) Wert der Sache in einem auffälligen Missverhältnis steht, weshalb ein wucherähnliches Rechtsgeschäft vorläge und demnach dieses nach § 138 Abs 1 BGB nichtig sei; ein Original-Handy nicht vereinbart worden sei, was sich aus dem Startpreis der Auktion (1,00 €) ergebe und zudem der Verbraucher auf Grund des Startpreises nicht davon ausgehen konnte, dass es sich um ein Original handele, weshalb ihm der Mangel (nur Plagiathandy) grob fahrlässig unbekannt geblieben sei und daher sein Anspruch nach § 442 I S.2 BGB ausscheide. Der BGH hob die Entscheidung der Vorinstanz zu Gunsten des Verbrauchers auf und stellte klar, dass das Rechtsgeschäft nach § 138 BGB nicht unwirksam ist, da allein auf Grund des Missverhältnisses des Wertes keine hierauf beruhende ansonsten von der Rechtsprechung angenommene Vermutung für die Sittenwidrigkeit besteht, da bei einer Onlineauktion sich die Parteien nicht (tatsächlich) gegenüberstehen. Die Versagung des Anspruch des Verbrauchers mit der Begründung, auf Grund des Startpreises sei ersichtlich, dass kein Originalhandy angeboten werde, ist ebenso ungeeignet, da dem Startpreis einer Auktion grundsätzlich kein Aussagegehalt zum Wert der Sache entnommen werden kann, weshalb letztendlich dem Verbraucher auch keine grobfahrlässige Unkenntnis und hierauf beruhend sein Anspruch versagt werden kann. Der BGH Verwies die Sache zurück an das Berufungsgericht, damit dieses nunmehr unter Berücksichtigung der Gesamtumstände die erforderlichen Feststellungen trifft, ob der Käufer/Verbraucher aus der Sicht eines verständigen Erklärungsempfängers davon ausgehen konnte, dass ein Originalhandy vom Verkäufer angeboten wurde.

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Gewährleistungsausschluss beim Eigentumswohnungskauf

Im Rahmen des Abschlusses von Kaufverträgen werden in der Regel vom Verkäufer Klauseln aufgenommen, wonach die Ansprüche des Käufers wegen Mängeln an der Kaufsache ausgeschlossen oder eingeschränkt sind. Eine Besonderheit insoweit regelt § 444 BGB. Hiernach kann sich der Verkäufer auf eine solche Vereinbarung nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat. Die in der Rechtsprechung und Literatur bisher strittige Frage, inwieweit dies auch gilt, wenn der Käufer auch in Kenntnis des arglistig verschwiegenen Mangels die Sache gekauft hätte, hat nunmehr der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 15.07.2011, Akz.: V ZR 171/10, entschieden.

In dem der Entscheidung zu Grunde liegenden Fall, hatte der Kläger eine Eigentumswohnung gekauft, deren Nutzung durch eine öffentliche-rechtliche Veränderungsbeschränkung (§ 35 Abs. 4 Nr. 4 BauGB) eingeschränkt gewesen ist, was der Verkäufer wusste und dem Käufer nicht offenbart. Der Käufer selbst beabsichtigte zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags keine Veränderung der Kaufsache und hätte die Eigentumswohnung (wohl) auch gekauft, wenn er Kenntnis davon gehabt hätte. Letztendlich begehrte der Käufer den von ihm gezahlten Kaufpreis gegen Rückgabe der Kaufsache von dem Verkäufer, da er die Eigentumswohnung verändern wollte und hierfür keine Baugenehmigung von der Behörde erhielt. Fraglich war daher insoweit, ob eine Voraussetzung für die Unwirksamkeit des Gewährleistungsausschlusses nach § 444 BGB auch ist, dass der verschwiegene Mangel den Kaufentschluss des Käufers entfallen lässt. Das Gericht entschied zu Gunsten des Käufers und verurteilte den Verkäufer u.a. zur Rückzahlung des Kaufpreises. Im wesentlichen begründet das Gericht u.a. seine Entscheidung damit, dass das Gewährleistungsrecht und deren Ansprüche an die Verletzung der gesetzlichen Pflicht des Verkäufers zur Lieferung einer mangelfreien Sache anknüpft und daher die Intentionen des Käufers, welche seinen Entschluss zum Kauf hervorgerufen haben, unberücksichtigt zu bleiben haben.

Sollten Sie im Streit mit Ihrem Vertragspartner über Mängel an der Kaufsache oder den Inhalt von vertraglich vereinbarten Leistungen sein, sollte fachkundiger Rat in Anspruch genommen werden, um auch unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung zu Ihrem Recht zu kommen.

Rechtsanwalt Steffen Reichwald, Berliner Straße 32, 16515 Oranienburg, Tel.: 03301/201520

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