Gewährleistung / arglistige Täuschung beim Grundstücksverkauf

Dass ein Verkäufer dem Käufer nicht bewusst über wesentliche Eigenschaften der Kaufsache täuschen darf, um zu einem Vertragsschluss zu kommen, versteht sich von selbst. Fraglich ist hierbei jedoch in der Vielzahl der Fälle, ob er ungefragt Angaben hierüber machen muss und inwieweit letztendlich dem Verkäufer bewiesen werden kann, dass er von Mängeln an der Kaufsache Kenntnis hatte. Beispielgebend hierfür ist eine neuere Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 16.03.2012-VZR 18/11), welcher folgender vereinfacht dargestellten Sachverhalt zu Grunde lag. Der Verkäufer verkaufte dem Käufer ein Grundstück mit Wohnhaus, dessen Keller zur Nutzung als Wohnraum ausgebaut gewesen ist. Bei der Besichtigung der Kaufsache durch den Käufer waren im Keller Feuchtigkeitsflecken zu erkennen, zu dessen Ursachen der Verkäufer auf ausdrückliche Nachfrage seine Vermutung mitteilte, dass diese aus einem Wasserrohrbruch vor einigen Wochen resultierten. Ob dies tatsächlich die Ursache war, wusste der Verkäufer nicht. Nach dem Abschluss des Kaufvertrages und der Übergabe des Grundstückes stellte der Käufer fest, dass die Ursache der Wasserflecken eine mangelhafte Abdichtung des Bauwerks ist und forderte letztendlich von dem Verkäufer die Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 132.000,00 € für die Erstellung einer ordnungsgemäßen Abdichtung des Bauwerks. Im Kaufvertrag haben die Parteien einen Gewährleistungsausschluss für Mängel u.a des Gebäudes mit Ausnahme für vorsätzlich zu vertretende oder arglistig verschwiegene Mängel vereinbart. Ein Anspruch des Käufers auf den begehrten Schadensersatz bestünde daher nur, wenn der Verkäufer u.a. den Mangel arglistig verschwiegen hätte. Grundsätzlich besteht eine Pflicht des Verkäufers zur Offenbarung von verborgenen Mängeln oder Umständen, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen, nur, wenn sie für den Entschluss des Käufers zum Erwerb Bedeutung haben. Bei Mängeln die ohne weiteres erkennbar und einer Besichtigung zugänglich sind, besteht in der Regel keine Offenbarungspflicht des Verkäufers, wobei er jedoch verpflichtet ist, Fragen des Käufers richtig und vollständig zu beantworten. Macht der Verkäufer insoweit eine unrichtige Angaben, muss (jedoch) des weiteren geprüft werden, ob er diese Angaben in dem Glauben gemacht hat, dass diese nach seinem Verständnis richtig sind und ob seinen Angaben tatsächliche Grundlagen zu Grunde liegen. Unter Berücksichtigung dessen, wies das Gericht die Klage des Käufers ab, da im konkreten Fall nicht festgestellt oder gar angenommen werden konnte, dass der Verkäufer bewusst falsche Angaben zu der Kaufsache machte und weil für den Käufer ersichtlich war, dass er lediglich Vermutungen geäußert hat. Sollten Sie im Streit mit Ihrem Vertragspartner über Mängel an der Kaufsache sein und u.a. ein Anspruch auf Schadensersatz, Rücktritt oder gar Minderung im Kaufrecht in Betracht kommen, sollte fachkundiger Rat in Anspruch genommen werden, um auch unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung zu Ihrem Recht zu kommen.