Gewährleistungsausschluss beim Eigentumswohnungskauf

Im Rahmen des Abschlusses von Kaufverträgen werden in der Regel vom Verkäufer Klauseln aufgenommen, wonach die Ansprüche des Käufers wegen Mängeln an der Kaufsache ausgeschlossen oder eingeschränkt sind.

Eine Besonderheit insoweit regelt § 444 BGB. Hiernach kann sich der Verkäufer auf eine solche Vereinbarung nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.

Die in der Rechtsprechung und Literatur bisher strittige Frage, inwieweit dies auch gilt, wenn der Käufer auch in Kenntnis des arglistig verschwiegenen Mangels die Sache gekauft hätte, hat nunmehr der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 15.07.2011, Akz.: V ZR 171/10, entschieden. In dem der Entscheidung zu Grunde liegenden Fall, hatte der Kläger eine Eigentumswohnung gekauft, deren Nutzung durch eine öffentliche-rechtliche Veränderungsbeschränkung (§ 35 Abs. 4 Nr. 4 BauGB) eingeschränkt gewesen ist, was der Verkäufer wusste und dem Käufer nicht offenbart. Der Käufer selbst beabsichtigte zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags keine Veränderung der Kaufsache und hätte die Eigentumswohnung (wohl) auch gekauft, wenn er Kenntnis davon gehabt hätte. Letztendlich begehrte der Käufer den von ihm gezahlten Kaufpreis gegen Rückgabe der Kaufsache von dem Verkäufer (Rücktritt), da er die Eigentumswohnung verändern wollte und hierfür keine Baugenehmigung von der Behörde erhielt.

Fraglich war daher insoweit, ob eine Voraussetzung für die Unwirksamkeit des Gewährleistungsausschlusses nach § 444 BGB (auch) ist, dass der verschwiegene Mangel den Kaufentschluss des Käufers entfallen lässt. Das Gericht entschied zu Gunsten des Käufers und verurteilte den Verkäufer u.a. zur Rückzahlung des Kaufpreises. Im wesentlichen begründet das Gericht u.a. seine Entscheidung wie folgt:

Der Verkäufer kann sich gemäß § 444 BGB nicht auf den Gewährleistungsausschluss berufen, selbst wenn der der Täuschung zu Grunde liegende Mangel für den Kaufentschluss nicht bedeutsam oder gar ursächlich war, weil

a)

auf Grund der Regelung in § 444 BGB in der seit dem 01.01.2002 geltenden Fassung richtigerweise davon auszugehen ist, dass die Ursächlichkeit der Arglist des Verkäufers für den Kaufentschluss unerheblich ist. Denn anders als in den Fällen der arglistigen Täuschung, wegen derer der Getäuschte, welcher zur Abgabe einer Willenserklärung veranlasst wurde, gemäß § 123 Abs. 1 BGB ein Anfechtungsrecht hat, findet die Kausalität der Täuschung auf den Kaufvertragsentschluss in § 444 BGB keine Erwähnung, sondern stellt vielmehr (lediglich) auf den Mangel ab;

b)

dies im Recht der Sachmängelhaftung systemwidrig wäre, da die Anfechtbarkeit der Willenserklärung im Falle einer arglistigen Täuschung (§ 123 Abs. 1 BGB) die rechtsgeschäftliche Entschließungsfreiheit schützt, jedoch hingegen die Ansprüche aus Sachmängelhaftung an einer Verletzung der in § 433 Abs. 1 Satz 2 BGB geregelten Pflicht zur Lieferung einer mangelfreien Sache durch den Verkäufer anknüpft. Dies setzt grundsätzlich nicht voraus, dass der Mangel Einfluss auf die Kaufentscheidung des Käufers hat;

c)

die Vorschrift den Käufer allein vor einer unredlichen Haftungsfreizeichnung des Verkäufers von der Sachmängelhaftung schützen soll und deren Sinn und Zweck im Ergebnis lediglich verlangt, dass der Verkäufer arglistig gehandelt hat, ohne dass es auf eine Ursächlichkeit für den Kaufentschluss des Käufers ankommt.

In dieser Entscheidung hat das Gericht erstmals auch zu der zum Teil umstrittenen Frage des Zeitpunktes für die Schadensberechnung des Schadensersatzes in Form der vorgerichtliche Anwaltskosten im Falle des Anspruches aus §§ 437 Nummer 3, 280 Abs. 1 und 3, 281 BGB Stellung genommen. Der BGH schließt sich insoweit der überwiegenden Rechtsprechung und Literaturmeinung an, welche bei einem Schadensersatzanspruch statt der Leistung einen Gesamtvermögensvergleich vornimmt. Hiernach ist zu bestimmen, wie sich die Vermögenslage bei vertragsgemäßem Verhalten entwickelt hätte und wie sie sich (tatsächlich) entwickelt hat, wonach im vorliegenden Fall der Kläger auch die vorgerichtlichen Anwaltskosten erstattet bekommen hat.

Sollten Sie im Streit mit Ihrem Vertragspartner über Mängel an der Kaufsache oder den Inhalt von vertraglich vereinbarten Leistungen sein, sollte fachkundiger Rat in Anspruch genommen werden, um auch unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung zu Ihrem Recht zu kommen. Als Rechtsanwalt / Anwalt in Oranienburg vertrete ich Sie im Kaufrecht bei der Durchsetzung Ihrer im Einzelfall zu prüfenden Ansprüche, sei es auf Schadensersatz, Rücktritt oder gar Minderung, aber auch im Falle der Abwehr von unberechtigten Forderungen von Dritten gegen Sie .