Sei es die Errichtung Ihres eigenen Heimes, die Sanierung oder gar sonstige Bauleistungen, so sind hierfür vielerlei Dinge rechtlich zu regeln, um einen etwaigen späteren Streit zu vermeiden. In den meisten Fällen entstehen Streitigkeiten auf Grund des Fehlens von schriftlichen Vereinbarungen, da diese entweder vergessen wurden oder ggfs. sich einer der Parteien nicht mehr an die mündlichen Absprachen erinnert oder gar erinnern will.

Sollten Sie schon einen Bauvertrag abgeschlossen haben, Baumängel zum Vorschein getreten sein, Ihnen die Schlussrechnung vorliegen, besondere Bestimmungen der VOB zu beachten sein, der Werkunternehmer einfach die Arbeiten eingestellt haben, streitige Ansprüche aus einem Architektenvertrag bestehen, Planungsfehler sich offenbaren, die Bauüberwachung fehlerhaft sein, Ansprüche aus Produkthaftung durchzusetzen sein und Schadensersatz, Schmerzengeld, Ihre Rechte auf Gewährleistung oder gar ein Streit über eine etwaige Garantieerklärung bestehen, so vertrete ich Sie als Rechtsanwalt in Oranienburg im Baurecht gerne bereits im Vorfeld aber auch im Falle eines Streits, in welchem Ihre Ansprüche außergerichtlich aber auch gerichtlich von mir durchgesetzt werden.

Allgemeine Einführung zum Verständnis und Überblick über einzelne Rechte und Pflichten aus einem Werkvertrag (Bauvertrag)

Im privaten Baurecht wird die zwischen den Parteien vereinbarte Leistung (-serfolg) als Werk und daher ein dahingehender Vertrag als Werkvertrag bezeichnet, wobei das Gesetz den Auftraggeber als Besteller und den Auftragnehmer als Unternehmer bezeichnet. Die Bezeichnung des Auftragnehmers als Unternehmer ist nicht gleichzusetzen mit dem Unternehmerbegriff in § 14 BGB.

Durch den Werkvertrag verpflichtet sich der Unternehmer zur Herstellung des versprochenen Werkes und der Besteller zur Errichtung der vereinbarten Vergütung, wobei Gegenstand eines solches Vertrages sowohl die Herstellung oder Veränderung einer Sache als auch eine andere durch Arbeit oder Dienstleistung herbeizuführender Erfolg sein kann (§ 631 BGB). In Abgrenzung zu einem Kaufvertrag, schuldet der Unternehmer nicht die Übereignung einer Sache. Bei der Abgrenzung zu anderen Vertragsarten spielt im wesentlichen eine Rolle, zu was sich der Auftragnehmer verpflichtet hat und ob ein gewisser Erfolg von ihm geschuldet ist. Auch wenn die Abgrenzung manchmal schwierig ist, hier ein paar eindeutige Beispiele:

Der Unternehmer verpflichtet sich zur Errichtung eines bezugsfertigen Hauses. Da ein Erfolg in Form der Erstellung eines bezugsfertigen Hauses geschuldet ist, handelt es sich wie Beispielsweise auch bei der Erstellung eines Gutachtens und Verpflichtung im Rahmen von Reparaturaufträgen um einen Werkvertrag, auf welche die Vorschriften der §§ 631 ff BGB anzuwenden sind.

Der A nimmt an einer Ausbildung als Bäcker bei B teil. B schuldet nicht einen gewissen Erfolg, nämlich das A die Ausbildung erfolgreich beendet. Hierbei handelt es daher um einen Dienstvertrag.

Sollte die vertraglich vereinbarte Leistung mehreren Vertragstypen zugeordnet werden können, so bestimmen sich die hierauf anzuwendenden Vorschriften nach dem Schwerpunkt des jeweiligen Vertragstypes. Diese Zuordnung ist in der Praxis sehr wichtig, da sich hiernach bestimmt, welche konkreten Normen auf das Vertragsverhältnis zur Anwendung gelangen oder ob gar (lediglich) etwaige allgemeine Vorschriften zur Anwendung kommen.

Vergütung

Nach der Vollendung des Werkes und der Abnahme dieses durch den Besteller, hat der (Werk-) Unternehmer einen fälligen Anspruch auf Vergütung, welche sich nach der getroffenen Vereinbarung oder im Falle dass eine solche nicht vereinbart wurde, nach der Ortsüblichkeit bestimmt.

Beachten sollten Sie, da in der Praxis oft Gegenstand eines Streites, dass die Abnahme des Werkes des Unternehmers durch den Besteller (§ 640 BGB) nicht nur für die Fälligkeit des Werklohnanspruchs entscheidend ist, sondern unter anderem auch für den Beginn der vertraglich vereinbarten oder gesetzlich bestimmten Gewährleistungsfristen. Hiervon gesondert sind etwaige vereinbarte Vorleistungspflichten und Abschlagszahlungen zu berücksichtigen, wobei ein Anspruch des Unternehmers auf Abschlagszahlungen unter gewissen Voraussetzungen gesetzlich geregelt wurde (§ 632 a BGB).

Kündigung

Besonders gesetzlich geregelt wurde die Möglichkeit für den Besteller, dass er den Vertrag bis zur Vollendung des Werkes jederzeit kündigen kann, wobei in diesem Fall der Unternehmer einen Anspruch auf den Werklohn -abzüglich der von ihm ersparten Aufwendungen- hat (§ 649 BGB).

Vereinbarung der Einbeziehung der VOB

Eine Besonderheit im Werkvertragsrecht bildet die Einbeziehung der Vergabe-und Vertragsordnung für Bauleistungen, welche unter der Bezeichnung VOB abgekürzt wird und aus drei Teilen, nämlich Teil A, welche sich mit der Ausschreibung und Vergabe von Bauleistungen beschäftigt; Teil B, welche konkrete Regelungen für die Vertragsabwicklung beinhaltet sowie Teil C, welcher Regelungen in technischer Hinsicht in Bezug auf die fachgerechte Ausführung von Leistungen beinhaltet. In der Praxis werden oftmals die für die Vertragsabwicklung umfassender als im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) getroffenen Regelungen der VOB Teil B vertraglich einbezogen, wobei hierbei zu beachten ist, dass bei Verträgen zwischen einem Verbraucher und einem Unternehmer (Verbraucherverträgen über Werkleistungen) die Einbeziehung der VOB nicht lediglich durch einen Hinweis im Vertrag ( z.B. durch Allgemeine Geschäftsbedingungen des Unternehmers) möglich ist, sondern vielmehr voraussetzt, dass der Unternehmer dem Verbraucher diese bei Vertragsschluss auch zugänglich/ein Text dieser Vorschriften übergibt.

 Vergütungs- und Abnahmeverpflichtung

Da der Unternehmer seine vertragliche Verpflichtung erst erfüllt, wenn er ein mangelfreies Werk (frei von Sach-und Rechtsmängeln) erstellt hat, kann der Besteller die Zahlung der Vergütung vor Vollendung des Werkes oder bei Vorliegen von Mängeln verweigern. Streiten die Parteien über die Verweigerung des Bestellers zur Abnahme eines Werkes, so wäre der Unternehmer im Streit über die Fälligkeit des Werklohnes verpflichtet zu beweisen, dass das Werk mangelfrei ist, wobei immer im Einzelnen zu prüfen ist, inwieweit eine vollständige Verweigerung der Zahlung des Werklohnes/der Abnahme wegen (Geringfügigkeit des Mangels im Verhältnis zur Gesamtheit der Werkleistungen) Mängeln gerechtfertigt ist.

 Rechte des Bestellers bei Mängeln am Werk

Vordergründig steht dem Besteller bei etwaigen Mängeln nicht nur ein Zurückbehaltungsrecht des Werklohnes in Höhe der etwa dreifachen voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten [bei Vertragsabschlüssen ab dem 1.1.2009 (nur) die doppelten Mängelbeseitigungskosten] gegen den Unternehmer zu, sondern hat er auch einen Anspruch auf Nacherfüllung in Form der Nachbesserung oder Neuherstellung auf Kosten des Unternehmers, welcher anders als Kaufrecht selbst wählen kann, ob er den Mangel beseitigt oder das Werk neu herstellt. Ausnahmsweise kann der Unternehmer in gewissen Fällen die Nacherfüllung verweigern, wenn dies nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten verbunden ist oder die Nacherfüllung für ihn aus anderen Gründen unzumutbar ist (§ 635 Abs. 3 BGB).

Andere Gewährleistungsrechte als die Nacherfüllung kommen erst in Betracht, wenn der Besteller dem Unternehmer eine erfolglose angemessene Frist zur Nacherfüllung gesetzt hat, wobei für die Angemessenheit der Frist die Dauer unter Einbeziehung des Aufwandes für die begehrte Nacherfüllung entscheidend ist. Unter gewissen Voraussetzungen kann eine Fristsetzung zur Nacherfüllung unterbleiben, so zum Beispiel wenn der Unternehmer bereits zuvor ernsthaft und endgültig die Nacherfüllung verweigert hat, was im Streitfall der Besteller zu beweisen hätte.

 Erklärt der Besteller im Rahmen der Gewährleistung den Rücktritt vom Vertrag, so ist dieser auf eine rückwirkende Auflösung des Vertrages gerichtet, was die Leistungsansprüche aus dem Vertrag zum Erlöschen bringt und zur Folge hat, dass die bereits erbrachten Leistungen zurückzugewähren sind (§§ 323,326,346 BGB).

Wählt der Besteller sein Recht zur Minderung des Preises für das herzustellende Werk, so ist die Vergütung (der Werklohn) in dem Verhältnis herabzusetzen, in welchem zur Zeit des Vertragsabschlusses der Wert des Werkes in mangelfreien Zustand zu dem wirklichen Wert gestanden haben würde, wobei der Minderungsbetrag erforderlichenfalls durch Schätzung zu ermitteln ist. Bei einer etwaigen bereits erfolgten Zahlung des Werklohnes durch den Besteller, wäre der über die geminderte Vergütung gezahlte Betrag (Mehrbetrag) von dem Unternehmer einzufordern.

Neben diesen vorgenannten Ansprüchen kann der Besteller einen verschuldensabhängigen Schadensersatzanspruch gegen den Unternehmer haben, deren Voraussetzungen im Streitfall konkret zu prüfen wären.

Insoweit sollte des weiteren immer geprüft werden, inwieweit ein Anspruch des Bestellers auf Ersatz vergeblicher Aufwendungen besteht (§§ 634 Nr. 4, 284 BGB). Hiernach kann der Besteller anstelle des Schadensersatzes statt der Leistung Ersatz seiner Aufwendungen verlangen, die er im Vertrauen auf den Erhalt der Leistung gemacht hat und billigerweise machen durfte. Ein dahingehende Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Zweck der Leistung auch ohne die Pflichtverletzung des Unternehmers nicht erreicht worden wäre.

Verjährung der Gewährleistungsansprüche

Letztendlich sollte bei der Durchsetzung von etwaigen Gewährleistungsrechten die Verjährung im Auge behalten werden, welche konkret und im Einzelnen abgestuft in § 634 a BGB geregelt ist.

Die Ansprüche (Nacherfüllung, Selbstvornahme § 637 BGB nebst Ersatz der erforderlichen Aufwendungen, Ansprüche aus §634 Nr. 4 BGB) verjähren hiernach in

2 Jahren ab Abnahme der Werkleistung, wenn der Erfolg des Werkes in der Herstellung, Wartung oder Veränderung einer Sache oder in der Erbringung von Planens- oder Überwachungsleistungen hierfür besteht,

5 Jahren ab Abnahme bei einem Bauwerk und einem Werk, dessen Erfolg in der Erbringung von Planungs-oder Überwachungsdienstleistungen hierfür besteht und im übrigen

in der regelmäßigen Verjährungsfrist, welche 3 Jahre beträgt (§195 BGB),

wobei die Sonderregelungen in § 634 a Abs. 3-5 BGB für einzelne Ansprüche im konkreten Fall gegebenenfalls zu berücksichtigen wären.