Recht aktuell
Aufklärungspflichtverletzung des Verkäufers beim Grundstücksverkauf
Dass ein Verkäufer auch bereits vor dem Abschluss eines späteren Kaufvertrages seinen Vertragspartner nicht über wesentliche Umstände im Zusammenhang mit der Kaufsache im Unklaren lassen darf, ist allseits bekannt. Im Rahmen dessen kommt es jedoch immer wieder vor, dass darüber gestritten wird, ob der Verkäufer durch Übergabe von Informationsmaterial seiner dahingehenden Verpflichtung nachgekommen ist.
Ein schönes Beispiel hierfür ist eine neuere Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 11.11.2011, V ZR 245/10), welcher folgender vereinfacht dargestellten Sachverhalt zu Grunde lag: Der Verkäufer eines Grundstücks übergab dem späteren Käufer vor Vertragsschluss eine Objekt-Lagebeschreibung, in welcher zur Größe ausdrücklich auf die Umfriedung des Grundstücks mit Zaun und Eingangstor hingewiesen wurde sowie Finanzierungsunterlagen, die für die Finanzierung des Kaufpreises durch die Bank des Käufer benötigt wurden. In den Finanzierungsunterlagen waren unter anderem Lagepläne zum Grundstück enthalten, aus welchen entnommen werden konnte, dass die Umfriedung/der Zaun auch 185 m² des Nachbargrundstückes mit einschloss. In dem Kaufvertrag haben die Parteien die Gewährleistung ausgeschlossen. Letztendlich begehrte der Käufer von den Verkäufer Schadensersatz, da er ihn nicht über die wahren Grundstücksgrenzen aufgeklärt hat und der Käufer nach seiner Behauptung bei Aufklärung über die wahre Grundstücksabmessung das Grundstück zu einem günstigeren Kaufpreis erworben hätte. Das Gericht verfestigte insoweit nochmals seine Rechtsprechung dahingehend, dass ein Verkäufer verpflichtet ist, seinen Vertragspartner „über solche Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck des anderen vereiteln können und daher für den Entschluss eines verständigen Käufers von wesentlicher Bedeutung sind, sofern er eine Mitteilung nach der Verkehrsauffassung erwarten kann“. Dass die wahre Grundstücksgröße/Abmessung aus den Unterlagen in den Finanzierungsunterlagen hervorgeht, reicht vorliegend nicht aus, da der Verkäufer aufgrund der Objekt-Lagebeschreibung, welche die Grundstücksabmessung durch die Einfriedung konkretisierte, nicht davon ausgehen konnte, dass der Käufer in den zu einen anderen Zweck übergebenen Unterlagen, nämlich der Finanzierung des Kaufpreises, Nachforschungen über den wahren Grundstücksverlauf anstellt, so dass der Verkäufer diesen hätte darüber aufklären müssen. Zur Klärung der Höhe des Schadensersatzes verwies der BGH die Sache an die Vorinstanz zurück.
Sollten Sie im Streit mit Ihrem Vertragspartner über Mängel an der Kaufsache sein, sollte fachkundiger Rat im Kaufrecht in Anspruch genommen werden, um auch unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung zu Ihrem Recht zu kommen. Rechtsanwalt Steffen Reichwald, Berliner Straße 32, 16515 Oranienburg, Tel.: 03301/201520